来源：环球时报

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【环球时报驻英国特约记者 纪双城 环球时报记者 陈子帅 环球时报特约记者 陈欣 甄翔】“金融风暴冲击美国商业地产”，25日，英国《金融时报》以此为题刊发长篇文章。报道称，随着建筑贷款在信贷紧缩之际到期，等待已久的清算即将到来。美国《华盛顿邮报》称，随着十年低息贷款的结束，商业地产成为投资者眼中下一场危机的焦点。彭博社则称，“疫情后，空荡荡的写字楼正在变成债务定时炸弹。”从伦敦到纽约，拥有耀眼写字楼的业主们纷纷逃避他们的债务。不断下行的写字楼市场真的会引爆商业地产这颗雷吗？如果发生，它的危害有多大？

创纪录的空置率

在美国旧金山，随着一栋又一栋办公大楼陷入违约，房地产市场的下行趋势愈演愈烈。这个美国科技中心的房价在过去10年达到了创纪录的高点，因此还有很大的下行空间。在纽约，虽然街道上挤满了游客和居民，但只有约一半的上班族回到了办公桌前。彭博社称，纽约今年写字楼空置率预计将达到创纪录的22.7%。

在英国伦敦，金丝雀码头目前陷入困境。这个被大多数人视为专为银行家打造的街区，如今客户不断流失。英国《泰晤士报》26日报道称，汇丰银行决定将其总部从金丝雀码头迁至原英国电信集团总部。地产分析机构CoStar的数据显示，英国写字楼的空置率在近3年上涨了65%，目前有超1000万平方米的空置空间等待出租或销售。空置的写字楼有1/3位于伦敦，此外在英国主要商业城市曼彻斯特、伯明翰以及格拉斯哥都分别有占地约46万平方米的闲置办公空间。如此之高的写字楼闲置面积创下了英国自2014年以来的最差商业表现。报道称，英国的办公室出租市场行情虽然黯淡，但市场仍然有需求。CoStar的数据分析事务高级主管斯坦菲尔德认为，目前市场上需要的是规模更小、更环保节能的办公场所。

彭博社称，商业地产的衰败在全球不断蔓延，就像贯穿全球经济的一道黑暗裂缝。即使股市反弹，房地产市场的问题也将持续数年。

恢复时间或需15年

《金融时报》称，有房产经纪商估算，当前纽约写字楼的总市值已较巅峰时期下跌760亿美元。除极少数新建高端写字楼仍能以高价出租外，其他写字楼均面临出租难的问题。当业主打算出手时，才发现早先高价购入的写字楼现在跌价严重。例如，近期黑石集团和RXR抛售他们旗下位于纽约美洲大道1330号的写字楼物业后到手3.2亿美元，比2006年的买入价还低了1/3。一名房地产专业人士说，以美元的绝对价值计算，目前纽约商业地产价格已跌至近20年最低，有的物业抛售价格甚至比空地都低。

数据分析公司“Green Street”的数据显示，自2022年3月美联储开始加息，美国商业地产，尤其是写字楼的交易量和价格急剧下跌。其中，机构级写字楼的价值下降了27%，公寓楼价格下跌了21%，购物中心价格下跌了18%。

美国保德信房地产投资管理公司预计，在触底之前，欧洲写字楼价格预计将下跌逾25%，亚太地区写字楼价格将下跌近13%。该机构的分析师认为，商业地产价值的“大重置”可能会极其缓慢。2008年金融危机后，美国写字楼价格花了6年时间才复苏。凯投宏观预测，到2025年底，美国写字楼的价格将比峰值下跌35%，并需要15年或更长时间才能恢复。随着办公空间需求减弱，2040年前，美国写字楼不太可能恢复到疫情前的峰值水平。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池26日对《环球时报》记者表示，欧美城市写字楼和商业地产的复苏前景取决于其央行未来是否还要加息以及宏观经济、通货膨胀情况。短期来看，加息、通货膨胀等因素都增加了写字楼和商业地产的成本，不利于写字楼和商业地产的复苏。

戴德梁行北区研究部主管魏东对《环球时报》记者表示，写字楼市场目前是美国商业地产中最具挑战的一个板块，由于企业办公模式变化导致需求收缩以及再融资难度的加大都会给写字楼板块的复苏带来更大的不确定性，短期内难以看到市场复苏迹象。

金融风暴？

《金融时报》称，新冠疫情后，美国房贷利率不断攀升，原先以浮动利率贷款购入写字楼的物业持有者严重承压。远程办公潮兴起让出租物业变得更困难。在此情况下，不少物业持有者以再融资方式寻求自救，还有的物业持有者则彻底“躺平”，不再还贷，放任房子被法拍。

彭博社称，根据美国抵押贷款银行家协会的数据，今明两年，美国有大约1.4万亿美元的商业房地产贷款到期。当最后还贷期限到来时，面对巨额账单的业主可能更愿意违约，而不是再次借款来支付账单。由于成本过高，黑石集团、太平洋投资等资产管理公司已经选择停止支付一些建筑的款项。

魏东分析称，对商业地产而言，再融资是其目前面临的最大难题，到期贷款必须以更高的利率融资，这意味着即使空置率上升或居高不下，其持有者也要支付更高的款项。小型和地区性银行是美国商业房地产市场的最大信贷来源，持有该行业约80%的未偿债务，而目前这些小型银行处于金融业动荡的中心，由于银行试图降低金融风险，因此会大幅提高贷款标准，使企业或家庭难以获得贷款。如果商业抵押贷款价值长期下降导致存款从银行流出，迫使银行不仅限制向开发商贷款，还限制向所有客户贷款。在极端情况下，这可能会威胁到银行自身从而产生系统性风险。

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